机构：全国办公楼市场需求端维持收缩趋势 大型企业租户成去化基石

时间： 2024-01-26 02:06     浏览量：524

近日，仲量联行发布，目前中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场在2023年新增供应量约为600万平方米，同比增长19.6%，全年净吸纳量约为252万平方米，同比减少6.6%。仲量联行认为，当前中国主要办公楼市场供应端回归扩张区间，但需求端维持收缩趋势，供需缺口进一步拉大。

（中国40城甲级办公楼市场指数）

分城市看，根据仲量联行2023年度“中国40城办公楼市场指数”，在排名前10的城市中，8个城市指数同比下降。一线城市从二季度开始指数全面回落，并在四季度达到全年最大环比降幅，同比降幅在2.3%-4.6%之间。虽然北京和深圳的租金降幅均达8%以上，但深圳的市场去化表现远高于北京，使其指数波动略小。杭州的租金降幅在前10城市中最低，同时市场去化表现优于其他二线城市，使其指数同比上升0.7%，稳坐指数排名第5位。华西城市中，成都的指数降幅超过重庆，主要由于其租金存在显著波动性，同时市场增量需求处于低位。

排名11-20的城市中，7个城市指数同比上涨。这一区间基本是商业地产市场发展相对成熟的二线城市，排名与去年相比变化较小，昆明首次升至第20位，表现出其在滇中城市群的发展潜力。在这一区间内，西安是唯一指数全年保持正增长的城市，其租金的稳定性及市场的有效去化对指数的拉动作用明显。

排名21-40的城市中，12个城市指数同比上涨。这一区间的城市多数仍处于商业地产市场建设期，在本轮市场下行周期中已基本触底，2023年以来的低价环境刺激市场活跃度回升，供需关系的改善对市场表现的影响更直接更显著，指数环比变化由负转正的城市逐个季度增加，市场情绪有所改观。其中，乌鲁木齐在2023年供应放量、租赁活动保持活跃，新设需求加速扩张，指数排名升至第29位。除此之外，石家庄、太原、长春、兰州、西宁的指数排名均有所上升。

纵观2023年全年市场表现，年初租赁市场问询、带看等活动的短暂回升一定程度上提振了市场情绪。而在全年租金持续下调的带动下，多数城市的市场活跃度在年末有所改善。从市场参与者的心态来看，降本增效仍是企业的首要考量。受此影响，业主也在直接降价与提供附加服务之间不断调整租赁策略，甚至打出“组合拳”来推进成交，主要诉求是在预期失衡的情况下优先保证去化。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“尽管面对持续的外部环境压力，由央企、国企、私企巨头等大型企业租户组成的基石需求超越了广泛的周期性经济趋势，在当前的市场环境中存在显著韧性。” 例如，2023年北京甲级办公楼5千平方米以上的租赁成交中，近七成是国央企租户。在西安、合肥、济南、昆明等省会城市中，来自金融、能源、建筑、跨行业集团及政府平台公司等大型企业自用型需求同样贡献了超过半数的大面积租赁成交，保证市场相对平稳地度过不确定性时期。米阳预计，未来1-2年20个重点城市的新增供应中约20%-40%的面积去化将来自企业自用型需求。

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